號呆熊的天空

一、案例2

    鋼鐵人跟綠巨人浩克買了間公寓，鋼鐵人搬進去住後才發現

    ，該屋天花板漏水情形非常嚴重，經向綠巨人反應後，綠巨

    人卻完全置之不理，鋼鐵人只好請水電工來檢查，才發現漏

    水原因來自於樓上住戶浴室水管破裂所導致，但樓上住戶卻

    拒絕讓鋼鐵人進入其屋內修繕浴室破裂之水管，請問這時鋼

    鐵人該怎麼辦呢？

二、分析

 (一)本案請求權基礎

   1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得

      解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失

      公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明

      文。

   2、次按他住戶因維護、修繕專有部分，約定專有部分或設置

      管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不

      得拒絕，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款定有明文。

（二）本案建議採取之方式

   1、本件房屋天花板既發生嚴重漏水情形，已足以影響該房屋

      之美觀及居住舒適之程度，且衡諸通常之交易觀念，必使

      該房屋日後之出售價值產生貶抑，自屬瑕疵無疑。

   2、鋼鐵人可以房屋有瑕疵為由，依前開民法規定請求解除契

      約和減少價金，不過通常法院會認定因漏水情形而解除契

      約係顯失公平（除非是像買到輻射屋此類重大之瑕疵就能

      解除契約），而不准解除契約。

   3、所以鋼鐵人僅能向綠巨人請求減少價金，那通常法院認定

      得請求減少價金之金額，會等同於該瑕疵之修繕費，也就

      是說視修繕該天花板漏水要花多少錢，就是鋼鐵人能請求

      之金額啦。

   4、同時鋼鐵人也能依前開公寓大廈管理條例規定，請求法院

      判決命樓上住戶應容忍鋼鐵人進入其房屋，進行修繕水管

      破裂之工程，當然，該筆修繕費也能向樓上住戶請求賠償

      。

      以上僅為個人初步意見，不代表內容正確無誤喔